Kazimierz Smoliński

Rewolucja w użytkowaniu wieczystym: Przekształcenie we własność obejmie domy jednorodzinne

Planowane przez rząd przekształcenie użytkowania wieczystego we własność ma również objąć grunty pod domami jednorodzinnymi.

 

Stosowny przepis – jak ustalił DGP – znalazł się w najnowszej wersji projektu ustawy uwłaszczeniowej. O tym, czy finalnie ostanie się w dokumencie, zdecyduje Komitet Rady Ministrów.
Ewolucja pomysłów
Przypomnijmy, że wedle pierwotnych założeń przekształcenie użytkowania we własność dotyczyć miało jedynie właścicieli mieszkań i lokali użytkowych znajdujących się w budynkach wielolokalowych. Osoby te 1 stycznia 2017 r. – z mocy prawa – miały stać się współwłaścicielami gruntów, na których stoi dany obiekt. Przekształcenie będzie odpłatne. Powyższe zasady znajdą zastosowanie do budynków, w których co najmniej 51 proc. lokali to mieszkania.
Niektóre ministerstwa w trakcie uzgodnień projektu uznały jednak, że powinien on ewoluować. Efekt? – Komitet Rady Ministrów 16 listopada 2016 r. zalecił przeprowadzenie dodatkowych uzgodnień międzyresortowych dotyczących rozszerzenia ustawowego przekształcenia praw do gruntów na nieruchomości zabudowane budynkami jednorodzinnymi – wskazuje zespół prasowy Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa.
Dokument, który krąży właśnie między ministerstwami, zawiera już jednak rozwiązania zakładające uwłaszczenie również gruntów pod domami jednorodzinnymi. I to niejedyna ważna zmiana wobec treści projektu, który po raz pierwszy został zaprezentowany w sierpniu tego roku. Jak nieoficjalnie ustaliliśmy, ustawa wcale nie wejdzie w życie – jak początkowo planowano – 1 stycznia 2017 r. Zostało zbyt mało czasu, by przeprowadzić ją przez parlament.
– Mówi się, że realny termin wejścia w życie to pierwsze miesiące nowego roku – usłyszeliśmy w resorcie.
Mamy przepisy
Czy poszerzenie projektu o domy jednorodzinne ma uzasadnienie? – Zgodnie z zasadą sprawiedliwości społecznej i równości wobec prawa, a więc biorąc pod uwagę słusznościowy punkt widzenia, to dobre rozwiązanie. Być może ustawodawca chce w ten sposób chronić właścicieli domów na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste przed wzrostem opłat rocznych obciążających współużytkowników wieczystych. Takie podwyżki bywają bowiem bardzo dotkliwe – komentuje dr Agnieszka Grabowska-Toś, radca prawny i wspólnik w Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś.
Prawniczka przypomina, że projektowi przyświecał jednak inny cel. – W świetle uzasadnień dwóch poprzednich wersji dokumentu inicjatywa miała pomóc mieszkańcom bloków położonych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste. Zgodnie z obowiązującym prawem do uwłaszczenia potrzebna jest bowiem zgoda wszystkich właścicieli lokali w danym budynku – wyjaśnia mec. Agnieszka Grabowska-Toś.
W efekcie czego – jak tłumaczy – nawet gdy z żądaniem przekształcenia występują dziś współużytkownicy dysponujący połową udziałów, sprzeciw jednego sąsiada wymusza zawieszenie postępowania i skierowanie sprawy do sądu. A to odwleka w czasie cały proces.
– W przypadku domów jednorodzinnych takiego problemu natomiast nie ma. Osoby będące ich właścicielami mogą starać się o przekształcenie, jeśli użytkowanie wieczyste powstało przed 13 października 2005 r. Opłata ustalana jest poprzez określenie wartości prawa własności gruntu, które jest pomniejszane o wartość prawa użytkowania wieczystego. Różnica podlega wpłacie do kasy Skarbu Państwa czy samorządu. Możliwe jest również jej rozłożenie na 20 lat. Użytkownicy wieczyści mogą liczyć także na bonifikaty – wyjaśnia mecenas Grabowska-Toś.
Sprawiedliwe rozwiązanie
Również projekt ustawy uwłaszczeniowej mówi, że użytkownicy wieczyści mają przez 20 lat uiszczać stosowne opłaty z tytułu przekształcenia. Ich wysokość ma być równa opłacie rocznej z tytułu użytkowania wieczystego obowiązującej 1 stycznia 2017 r.
Na 33 lata rozłożona została natomiast opłata przekształceniowa dla właścicieli lokali usługowych w blokach mieszkalnych położonych na gruntach w użytkowaniu wieczystym. W przypadku mieszkaniówki obowiązywać ma również system bonifikat.
Projektodawca dotąd nie zdecydował się bowiem powiązać długości trwania obowiązku uiszczenia opłaty przekształceniowej z terminem wygaśnięcia użytkowania wieczystego. O powyższe apelowali między innymi przedstawiciele samorządów, a także Rada Legislacyjna.
„Uznano bowiem za racjonalne i sprawiedliwe przybliżenie wysokości opłat za przekształcenia do opłat ponoszonych przez użytkowników wieczystych, którzy skorzystali z roszczenia o przekształcenie na mocy obowiązującej ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. z 2012 r. poz. 83 ze zm.). Z analizy ankiet przeprowadzonych w gminach i organach Skarbu Państwa wynika, że dotychczasowe opłaty z tytułu przekształcenia kształtują się na poziomie około 20 proc. wartości rynkowej gruntu” – wyjaśnił powód takiej decyzji Kazimierz Smoliński, wiceminister budownictwa w liście do Mirosława Steca, przewodniczącego Rady Legislacyjnej.
Na skorygowanie projektu oczekują również deweloperzy. Problem dotyczy inwestycji, w których pierwszy lokal zostanie wyodrębniony po 1 stycznia 2017 r. W takich przypadkach opłata za przekształcenie ma być bowiem równa ostatniej opłacie rocznej. Co może okazać się złą wiadomością dla części nabywców lokali z rynku pierwotnego.
– W wielu przypadkach opłata roczna dokonywana przez dewelopera w trakcie inwestycji od całej nieruchomości może jeszcze być oparta na stawce dla lokali użytkowych (3 proc., a nie 1 proc. – red.). Tym samym, gdyby przyjąć literalną wykładnię projektowanego zapisu, to nabywcy takich lokali mogliby uiszczać opłaty oparte na wyższej stawce. Wskazane byłoby doprecyzowanie projektu – podnosi adwokat Marcin W. Cieśliński, wspólnik w kancelarii BCLA Bisiorek, Cieśliński, Adamczewska i Wspólnicy.
Anna Krzyżanowska
7 grudnia 2016
Dziennik Gazeta Prawna

Kontakt ze mną:

Theme Settings